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購房常識

?????? Q:購房前有哪些準備工作?
?????? A:買房是大事,必須慎之又慎,因此買房前做好準備——資金和心理上的準備是十分必要的。如果我們對買房有一個正確全面的了解,買一套適合自己的好房子不成問題。 資金長遠看房價肯定會升,要等到有全款才買則可能永遠買不到自己喜愛的物業。因此應該考慮銀行按揭貸款:向銀行做貸款是一種榮耀,因為最長的20年"承諾"不是每一個人都能做到的,加上要有還款能力才能借到款。 地段我們所選的地段首先要方便自己及家庭成員的出入。若有沖突,那就看物業在哪個方面比較強,買房時不一定要首選地段,最好的地段是靠人創造的。地段的好壞最主要取決于交通。有好的道路網、離市中心不遠,只要有人愿意去,地段就能慢慢發展起來。 戶型現在比較流行三大一小,衛生間、廚房、客廳大,臥室小,這種趨勢意味著與家人、客人共用的空間更大,自己的小空間---臥室可以小。擁有一個儲藏間就更能使家居整齊、美觀、舒適。有陽臺能種花、養鳥是好事。主臥室的衛生間要大,還配有大的衣帽間。 朝向一個設計合理的物業能使物業的面積空間更有效地使用,好的設計應該能在通風、隔音、系統、使用率方面做到盡善盡美:客廳要有充分的采光,不要有太多的門或暖氣等東西妨礙擺放沙發、電視、音響的位置;每個臥室都該有窗,有通風系統就更好;衛生間最好有窗能透氣;廚房的排風要好,油煙的排放別對著陽臺,否則不方便曬衣服;房子的裝飾最重要是明亮、整齊、干凈,如果家里的雜物比較多,應多做點柜子。 樓層一般高層的塔樓是越高越貴,因為采光、通風、景觀都好一點。多層的首層與最頂層的較為便宜,但首層若帶小花園的可能就最貴。總的來說,低層比較靠近地面、比較鬧,馬路上、小區里的汽車噪音、空氣都比較壞,私秘性也比較差,但售價便宜。頂層采光、通風、景觀、空氣比低層肯定好,但漏水及夏天太陽的暴曬,也會為房子帶來不必要麻煩。總而言之,置業前當然是考慮得越全面越好,首先把自己所有的需求都想清楚,并找出最關鍵、最看重的需求,置業時心里就有了一個準譜。

?????? Q:選擇房型三大訣竅?
?????? A: 面對零零總總的房型,購房者究竟選哪些房型好?選購時要注意哪些要素?為此專門討教了設計專家。 專家認為,只有符合經濟、實用、合理標準的房型才是最佳的。所謂經濟,就是在房屋總面積一定的條件下,購房者得到最大的使用空間,即通常說的得房率要高。所謂實用,就是房屋內各平面功能分區能最好的滿足人們的生活、學習、休息和社交的需要。所謂合理,就是要求平面功能分區、房間面積分配、通風透氣性能、采光性能、廚衛布置安排、管線配合、儲藏空間等具有合理性。 三個方面入手 具體評判房型優劣時,要從三個關系上入手。

?????? 一是內與外的關系。住宅的玄關、客廳、廚房和餐廳等與外部聯系較為頻繁,臥室和衛生間等相對而言屬于內部空間,私密性要求較高,由此各房間要做到內外有別。

?????? 二是清與污的關系。住宅內有些房間如廚房、衛生間等在使用過程中,會產生一定的垃圾、油煙和氣味等,而客廳、臥室則需要清潔衛生的環境。好的房型應能通過適當合理的設計手法,做到清污分隔,互不干擾。

?????? 三是動與靜的關系。起居室、廚房和餐廳等供家庭成員交往、娛樂、會客和餐飲等活動,人員集中,流動性大,而臥室、書房和衛生間等則是用于休息、學習、滿足生理衛生要求的空間,相對較隱秘,需要較為安靜的環境。 "按圖索驥"對照 具體評判房型優劣時,可"按圖索驥",認準這些具體評判標準,對選房型大有裨益。房型平面設計應以工作型、生活型、休養型等常見的居住類型來設定。起居室是全家生活的中心,應設置在南向,并開設直接對外有充足日照和視野的門窗。門窗應確保居室有良好的通風和采光。

?????? 同時,廳臥面積比例適當。在保證臥室居住要求的前提下,應允許擴大起居室,擴大廚房、衛生間,并設立學習間,保證各種居住行為的使用要求。各功能空間內,應根據室內居住行為軌跡,合理安排設備、設施,應保證有放置家具設施的穩定位置。為保證起居室和臥室的獨立性,面向起居室的臥室數,以不多于私室總數的二分之一為宜。設置玄關,即從室外到室內有一個過渡空間。采用可拆隔墻和推拉門、折疊門,以擴大空間使用效率和提供改造的便利,適應居住的變化。合理設置陽臺,發揮多功能的作用。廚衛設計要好,對于廚、衛設計應做到:廚房原則上應設置在臨近外墻并且有良好通風的位置,必須做到明廚明衛。合理安排廚房操作順序,注重各種設備安裝方便,留有放置冰箱的位置;廚房與用餐場所應有便捷的聯系,避免與其他行為空間交叉。衛生間應有必要的分隔,符合生理衛生要求。大面積衛生間應獨立分設廁所,衛生間門應避免直接面向起居室;洗衣機位置盡可能設在衛生間內。 優秀的房型還應考慮彩電、冰箱、洗衣機、組合音響、空調器、家用電腦、移動電話、傳真機、廚房設備等對家電產品的布線要求和安置所需的穩定空間。在較高檔次的住宅中還應考慮計算機網絡布線和接口等問題。

?????? Q:如何挑選戶型?

?????? A:面對發展商提供的各種戶型,購房者常常難于做出正確選擇。那么購房時,應重視什么因素呢?

?????? 一、室外景觀莫忽略。在購房時,住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是考慮的重要因素,但近年來,人們在挑選住房時出現一個新的趨勢,以往人們非常重視的居室前向問題,在現在選房時有逐漸淡化的傾向;而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美,即使傳統上認為較差的朝北戶型也很受購房者歡迎。現代生活中,人們工作繁忙,白天較少有時間在家休息,加上空調等電器的普及,人們對日照等自然條件的要求有所減弱,而對優美景色的需求卻在增強。如香港中旅置業所開發的芳群公寓。由于公寓北面規劃有社區花園,使朝北的戶型也很受購房者青睞。

?????? 二、有序選擇心不亂。 在選擇戶型時,購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序,有利于購房時做出正確的選擇。根據偉業顧問公司近幾年所做的遍及城區各方位項目的銷售情況,以及偉業指數研究部專門對客戶進行的調查統計所得出的結論,人們在購房時,所考慮居室各部分的優先性是:第一要看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境。一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。?????

?????? 三、"三大一小"作參考。近年來,發展商在戶型設計時大多遵循"三大一小"的原則。一般來看,大廳普遍被認為比較好用,那么是不是廳越大越好呢?"三大一小"是近年戶型設計中的流行趨勢。然而,人們也看到許多發展商盲目追求"三大一小"概念,在居室總面積確定時,把廳設計得過大而臥室過小,破壞了居室內部的協調性與合理性。由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應也要求擴大主臥室面積。而戶型設計時,可進入式衣柜(Walkincloset)的出現,也使得主臥市局更為靈活,房間進深可以適當增加。這種情況下再墨守"三大一小"的原則,一味過度追求大廳,就是很不恰當的了。

?????? 四、廳與臥室宜獨立。 前幾年常見的居室戶型,主要是以廳為中心的戶型,而近年來又有一種廳與臥室相對獨立的戶型在北京悄然興起。后者與前者相比,多了一條走廊,這是否是對面積的一種浪費呢?從表面上看,后者的走廊無法利用,似乎浪費了面積。但是前者雖然沒有走廊,但廳的周圍卻有很多的門,而門口附近的空間是無法利用的,這實際浪費了一定面積。而幾個門前邊無法使用的面積往往和后者的走廊面積大體相當。廳與臥室分開,可使臥室私密性得到保證,廳與臥室功能不會相互干擾,其合理性是顯而易見的。所以這種廳與臥室相對穩定的戶型,能夠較好地滿足客戶各方面的需求,將成為越來越多的購房者選擇戶型的主流方向。

?????? 五、廳跨最好有3.9米另外,在廳的選擇上,面寬或稱廳跨),也是一個較為關鍵的因素。面寬太小會給使用帶來極大不便。一般而言,應在3.9米以上較為適宜,至少也應滿足0.6米。

?????? Q:買房怎樣選環境?
?????? A:紅花還需綠葉襯,好的建筑物還需要有好的環境。一般來說,買房看環境,指的是近看小環境,遠看大環境。 小環境主要是指樓群小區環境,如:是否封閉小區,物業管理怎樣,綠化覆蓋率是多少,居住者成分如何;大環境是指小區所處的周邊環境、地段、交通位置以及人文狀況等。 封閉式小區涉及到入住后的安全性和私密性,比不封閉的物業優越。物業管理現在已較為普及,一個公認的觀點是:專業的物業管理公司要比衍生出來的物業管理部門的能力強。綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積。綠色令都市人有回歸自然的感覺,綠化面積的多少也是衡量小區檔次的一個標志。配套設施包括便民商店、運動場地、健身等;高級些的則有網球場、歌舞廳等;規模大的小區還應考慮建幼兒園、小學、超市、公共汽車站等。 周邊環境的觀察應注意最好靠近宜人的風景點,或是高等學府等文化氣氛濃厚的單位,附近要有集貿市場、商業區。還有,交通問題也極為重要,是否有主要干道通過,公交車站有多遠,都需要細致考慮。最后,不妨考察一下有無污染源,比如不能靠近有煙囪的工廠,不能緊鄰嘈雜的交通主干道等。

?????? Q:使用公積金購房應避免三個誤區
?????? A:近年來,由于商業房貸利率走高,貸款條件更加嚴格,越來越多的消費者在購房時首先考慮的是如何最大限度使用好自己繳存的住房公積金。對此,重慶銀行理財專家提醒,消費者在使用住房公積金購房時應避免以下認識誤區。

?????? 誤區一:首付可以使用公積金。 重慶銀行理財專家說,如果市民想要通過住房公積金貸款購房,需要先消費后提取,即先墊付首付款,然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經結婚的需要提供結婚證等證明材料,到當地住房公積金管理中心提取其公積金內的存儲余額。

?????? 誤區二:提取總額可以超過房款總額。 公積金的提取總額不能超過房款總額,比如,一位市民貸款購買的房屋總價為30萬元,而他的公積金存儲余額有40萬元,他只能提取30萬元的公積金,剩余的10萬元公積金不能提取。

?????? 誤區三:結清公積金貸款后不能再用公積金購房。 重慶銀行理財專家說,無論是在結婚前還是在結婚后辦理的公積金貸款,夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款,公積金中心系統上就會有相應記錄,在上次貸款未還清前,夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但是,如果第一套房的公積金貸款已結清,夫妻雙方再次使用公積金貸款買房,仍視為首次住房,不受二套房的政策限制。
?????? Q:實地看房秘訣
?????? A:對于購房者而言,實地查看的重要性已不用多說,地理位置、交通條件、周邊環境等都需要一一搞清,這些都是購房前要做到的ABC。那么再往細里看,應該從何處著眼呢?下面列出的這些細節問題,不知道您是否注意到過。

?????? 一、看房時不但白天看,晚上也要看。如入夜后房屋附近的環境和噪音狀況怎樣,照明設施效果如何等。

?????? 二、 晴天看,雨天也要看。雨天看房可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂等有無進水、滲漏現象,特別是連續幾天下雨后,再好的偽裝也會暴露無遺。

?????? 三、看建材,還要看格局。房屋功能的有效發揮有賴于格局的設計是否合理周全。理想的住房格局應該是:打開房門進入客廳、餐廳、廚房,而臥室不正對客廳,房間的活動區與休息區分隔合理。???????

?????? 四、 既看墻面,又看墻角。墻面是否平整,可以大致看出建筑安裝質量水平的高低,從而判斷整體建筑質量。墻角必須方正,因為墻角承受的是房體結構上下左右的力量,同時對房屋裝修也很重要。

?????? 五、 看做工,再看裝潢。做工狀況是質量水平的體現,尤其是注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細致精巧,切莫讓漂亮的裝潢掩蓋了質量。

?????? 六、 看電梯,也要看樓梯。電梯方便與質量好壞是日常生活的重要保證。萬一發生意外,樓梯是唯一的逃生之路,不可大意漏查。要注意樓道是否暢通,是否有雜物堆放不便通行的現象。這些細節足以考察物業管理的水平如何。

?????? 七、看窗簾,還要看窗外。應拉開窗簾看一下窗外的通風、采光、排氣等情況、尤其是通風、采光已成為時下購房的重要因素。

?????? 八、要仔細查看電路布置、電線粗細及插座、開關安置是否科學合理、方便實用和是否留有余地。

?????? 九、要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環境的管理、治安、文化氛圍、居民結構等狀況,做到知己知彼,心中有數。

?????? 十、仔細查看各房間的地面是否平整光潔,是否會出現積水漏水現象,是否需要進一步改進。

?????? 十一、要仔細考察廚房及廁所的設備安裝情況。因為房里的水、電、氣等都集中在此,最容易出現堵、漏等問題,不可大意而留下后患。

?????? 十二、要注意丈量房間的高度。房子空間太低,容易給人造成壓抑的感覺。通常,合理的房間高度為2.7米以上。

?????? Q:無效合同有哪些?

?????? A:無效合同,是指自訂立時起就沒有法律約束力的合同。

?????? 一、違反法律和法規的合同,例如,有關法律中禁止買賣的房屋,違反訂立合同基本原則的合同。

?????? 二、采取欺詐、脅迫手段所簽訂的房屋買賣合同。例如,某些開發商利用假文件、假證明等誘使購房者按照開發商意愿簽訂購房合同。

?????? 三、代理人超越代理權限簽訂的合同,代理人以被代理人的名義與自己或自己所代理的其他人簽訂的合同。例如中介服務機構在取得買賣雙方委托后自行簽署的此類合同。

?????? 四、違反國家利益或社會公共利益的合同。 合同中含有責任承擔者明顯不能履行的條款,勢必造成合同糾紛,給一方牟取不正當利益制造機會。明知自己不能履行而要寫入合同,或明知對方不能履行而堅持寫入合同,則往往隱藏著不可告人的目的。
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